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Cuidados na compra ou locação de imóvel

15 de janeiro de 2008

Por Rodrigo Araújo
Advogado em São Paulo
Janeiro de 2008.
 

 

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Antes de subscrever um contrato de compra e venda ou de locação de um imóvel, há cuidados que devem ser observados pelos contratantes, tanto no âmbito circunstancial quanto no jurídico.

Embora exista uma grande oferta de imóveis no mercado, o interessado na compra ou locação tem, via de regra, de procurar muito para encontrar o que deseja e, em muitas oportunidades, escolhe mal por não ter tempo, disponibilidade e, em alguns casos, persistência.

É pertinente analisar questões como:

  • Zoneamento, sobretudo no caso de imóveis comerciais para ter a certeza que é permitida a implantação do negócio pretendido;
  • Localização, pois, em grandes cidades, o fluxo de trânsito na região pode causar muitos transtornos para o deslocamento. Além disso, é importante conhecer o fluxo de comércio e serviços. Há indivíduos que preferem regiões totalmente residenciais e há outros que exigem proximidade de supermercados, pet-shops, padarias, farmácias, áreas de lazer. Procure conhecer também o ruído da região, o movimento noturno, feiras e inundações;
  • Projetos urbanísticos: no ritmo de desenvolvimento urbano, muitas cidades passam por constantes alterações, tais como construções de sistemas metroviários, criação de novos parques e áreas de lazer, rodovias, dentre tantos outros projetos. É importante tomar conhecimento de eventuais modificações na região do imóvel, pois podem gerar alterações positivas ou não no valor do bem e, em alguns casos, pode implicar em transtornos e, ainda, em desapropriações;
  • Garagens e estacionamento: se a opção for por residir em um edifício condominial, conheça e avalie bem sua vaga de garagem. Não se limite a apenas olhar e estacione o seu carro na vaga. Pergunte se a sua vaga atrapalha outros moradores, pois você pode ser incomodado ou pode ter de incomodar outros condôminos para poder entrar e sair com seu automóvel. Saiba também se a vaga é fixa ou se há rodízio de vagas. Se a opção for por residir em casa, avalie a segurança da região, pois muitos assaltos ocorrem enquanto o condutor está entrando ou saindo com o veículo. Se você ou sua família precisarem de vagas de estacionamento extras, procure saber a proximidade de estacionamentos com atendimento em horário integral;
  • Vizinhos: procure se informar sobre seus futuros vizinhos, pois eles poderão ser um grande apoio ou um grande transtorno;
  • O imóvel: analise as condições de iluminação natural, ventilação, umidade; não se engane com imóveis decorados, pois móveis feito sob medida e espelhos podem dar a sensação de amplitude; imóveis vazios também aparentam ser maiores; verifique a distribuição dos ambientes; observe se o imóvel apresenta defeitos estruturais, tais como a uniformidade do piso, rachaduras e umidade nas paredes, vazamentos, etc.; se você tem a intenção de reformar todo o imóvel, não se deixe levar por aparências; constate se o imóvel é suprido por serviço de gás, eletricidade, água e saneamento a contento. No caso de comprar um imóvel em incorporação (na planta), certifique-se do projeto, conheça a reputação da construtora e incorporadora, avalie os materiais que pretendem utilizar na obra, tenha clareza de informação sobre o prazo de entrega e possibilidade de atrasos.

No aspecto legal, é aconselhável que você procure um profissional para lhe orientar sobre a documentação e providências necessárias para lhe garantir a segurança do negócio.

Além do contrato de compra e venda ou do compromisso de compra e venda, que deve ser redigido segundo o melhor interesse das partes, estabelecendo os detalhes do objeto, preço e condições de pagamento, entrega das chaves, obrigações das partes, dentre muitas outras cláusulas, é necessário exigir do vendedor a apresentação dos seguintes documentos:

  • cópia autenticada do RG e CPF;
  • cópia autenticada da comprovação de estado civil;
  • certidão atualizada da matrícula do Imóvel, com negativa de ônus e alienações e prazo inferior a 30 (trinta) dias;
  • certidão negativa de débitos municipais, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
  • o último carnê comprobatório de recolhimento dos valores relativos ao pagamento do respectivo Imposto Predial e Territorial Urbano (“IPTU”), com as prestações quitadas até o mês da outorga da escritura definitiva;
  • certidões negativas dos distribuidores cíveis da comarca em que está localizado o imóvel e, também, da comarca de domicílio do vendedor, abrangendo o período de 10 (dez) anos, englobando ações cíveis, de família e executivos fiscais, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
  • certidões negativas dos Cartórios de Protesto da comarca em que está localizado o imóvel e, também, da comarca de domicílio do vendedor, no período de 5 (cinco) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
  • certidões negativas dos distribuidores da Justiça Federal, no período de 10 (dez) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
  • certidões negativas da Justiça do Trabalho, na comarca em que está localizado o imóvel e, também, da comarca de domicílio do vendedor;
  • certidão conjunta de débitos relativos a Tributos Federais e à dívida Ativa da União;
  • declaração do síndico com prazo inferior a 30 (trinta) dias, com firma reconhecida, de que não existe débito do Compromitente Vendedor para com o condomínio, juntamente com a cópia autenticada da Ata de Assembléia Geral que elegeu o síndico;
  • últimas contas de luz e gás quitadas; e
  • outros documentos pertinentes, segundo a análise específica do negócio.

IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA:

A Legislação referente ao assunto é bastante extensa e conseqüentemente complicada. Consulte profissionais capazes de lhe fornecer toda orientação necessária.

O NECESSÁRIO REGISTRO DO IMÓVEL

É imprescindível e urgente que o novo proprietário de casa, terreno ou apartamento (imóveis em geral) registre sua compra no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Isto porque os direitos sobre a propriedade do imóvel são garantidos justamente pelo registro, impedindo que o ex-proprietário revenda o mesmo imóvel para terceiros.

Nesse sentido, quem fizer o registro no cartório tem prioridade sobre tal bem, mesmo que haja um contrato particular de compra feito anteriormente (ainda não registrado). O prejudicado pode até processar o vendedor por sua inidoneidade, porém não terá direito à propriedade do imóvel.

Nos financiamentos ou nos compromissos de compra e venda, o comprador corre o risco de a propriedade ser vendida para um terceiro durante os pagamentos. Para impedir isso, é necessário registrar tais contratos no respectivo cartório imobiliário. O registro definitivo somente poderá ser feito quando da quitação do imóvel pelo comprador.

Observe que não é só o “risco de venda a terceiros” que o comprador corre ao não registrar (definitiva ou provisoriamente) sua recente aquisição. Há também o grave risco do imóvel já transacionado (cuja propriedade ainda permanece em nome do antigo dono) ser dado por este último em garantias, ou ser objeto de constrições como penhora, hipoteca, arrestos, execuções, dentre outros.

Assim, não raras vezes, o comprador de boa fé, porém incauto (com um contrato não registrado) somente tomará conhecimento da má notícia muito depois e, não raras vezes, apenas quando sua aquisição já estiver indo a leilão, por débitos do antigo dono.

No cartório, o preço a ser pago, pelo registro definitivo ou pelo registro do contrato, dependerá do valor do imóvel.

Insta destacar, ainda, que, mesmo adotando todas essas precauções, o comprador não está isento de riscos.

A única forma de o comprador garantir de forma plena a eficácia do negócio jurídico seria obter as certidões alhures mencionadas em cada município do País, o que, obviamente, torna-se impossível face ao alto custo e à grande demanda de tempo necessária para consumar tais providências.

Todavia, adotando as providências acima mencionadas, o comprador minora, sobremaneira, o risco do negócio, além de ser capaz de demonstrar a sua boa-fé na negociação.

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